王某与李某是朋友关系。1998年，王某向李某借钱8万元购买XX市XX区房屋一套。后王某无钱归还借款，于是二人经协商同意，王某以在该市所购的房屋产权作为抵押。双方签订书面协议后，李某向王某提出办理抵押登记手续，但王某因尚欠甲银行按揭贷款7．8万元没有归还，无法取回房产所有权证办理抵押手续，所以对李某的要求一再推托。双方一直未能办理抵押登记手续。借款到期后，王某仍无法偿还借款，李某起诉要求法院变卖房屋以实现其抵押权。甲银行得知情况后，申请加入诉讼并主张王某与李某的抵押合同无效。王某与李某的抵押合同是否有效？为什么？